Huurovereenkomst beëindigen

Het beëindigen van een huurovereenkomst voor een huurder is relatief gemakkelijk: hij kan (meestal) de huurovereenkomst gewoonweg opzeggen. Na de opzegtermijn is de huurovereenkomst beëindigd. Voor verhuurders is het vaak een stuk lastiger om de huurovereenkomst te beëindigen.

In dit artikel bekijken we de beëindiging van de huurovereenkomst. We bekijken wanneer er beëindigd kan worden, op welke grond dat dat kan en welke speciale regels er gelden wanneer er onroerende zaken worden gehuurd (denk aan woonhuizen of bedrijfspanden).

Wanneer het gaat over het beëindigen van een huurovereenkomst wordt vaak direct gedacht aan huurwoningen. Dit artikel is daar dan ook mede op van toepassing, echter, het is van toepassing op alle huurovereenkomsten. Denk daarbij ook aan de huurovereenkomsten van bijvoorbeeld een kopieerapparaat, een dvd of een auto (immers: de ‘leaseauto’ is juridisch gezien meestal een auto met een huurovereenkomst).

Gaat het om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dan eindigt die automatisch na het aflopen van die tijd. Gaat het om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, dan moet beëindiging door opzegging plaatsvinden. Er moet worden opgezegd tegen het moment dat de huur betaald moet worden (vaak de eerste van de maand) en een opzegtermijn van minimaal een maand moet in acht worden genomen.

Beëindiging van een huurovereenkomst is verder mogelijk door ontbinding. Ontbinding kan in beginsel plaatsvinden zodra er sprake is van wanprestatie. Bij de huurovereenkomst wordt dan al snel gedacht aan het niet betalen van de afgesproken huur. Belangrijk is wel, dat niet elke kleine achterstand in de huur kan zorgen voor wanprestatie die ernstig genoeg is om te kunnen ontbinden: er wordt vaak als stelregel aangehouden dat er minimaal drie maanden achterstand moet zijn.

Speciale regels voor de huur van onroerende zaken

Voor de beëindiging van de huur van bepaalde onroerende zaken en de ontruiming van die onroerende zaken heeft de wetgever een aantal speciale regels opgesteld.

Speciale regels met betrekking tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming gelden bij:

Woonruimte;
Middenstandsbedrijfsruimte;
Overige gebouwde onroerende zaken (andere bedrijfsruimte).

Van belang is hierbij, dat ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie aan banden is gelegd. Beëindiging van de huurovereenkomst door ontbinding wegens wanprestatie, kan namelijk enkel plaatsvinden bij de rechter.

Hierna zullen we in grote lijnen de speciale regels voor deze soorten onroerende zaken bekijken. Heeft u een specifiek conflict, dan is het verstandig om juridische hulp in te schakelen.

Woonruimte

Bij het beëindigen van de huur van een woning geldt dat het enkele aflopen van de termijn van een voor bepaalde tijd aangegane huur niet voldoende is om de huur te laten eindigen: er moet altijd worden opgezegd door de verhuurder.

Van belang daarbij is, dat de verhuurder moet stellen welke reden hij heeft om de huur op te zeggen. De wet geeft daartoe slechts enkele toegestane redenen, waaronder eigen gebruik van de verhuurder, wanprestatie van de huurder en het uitvoeren van grote renovaties.

Heeft de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd, dan zal hij zich daarna alsnog tot de rechter moeten wenden als de huurder niet instemt met de opzegging. De rechter zal dan de opzegging toetsen en bekijken of de huurovereenkomst daadwerkelijk is beëindigd. Ook zal de rechter dan het tijdstip van ontruiming vaststellen.

Middenstandsbedrijfsruimte

Middenstandsbedrijfsruimte betreft bedrijfspanden die worden verhuurd voor onder meer detailhandel en horeca. Hiervoor zijn extra regels gemaakt door de wetgever, omdat het erg bezwarend kan zijn voor deze bedrijven als de huur plotseling wordt beëindigd.

Een standaard huurovereenkomst geldt bij deze bedrijfsruimte voor vijf jaar. Na het aflopen van de huurovereenkomst wordt in beginsel automatisch met vijf jaar verlengd.

Net als bij woonruimte kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen door opzegging ervan. De opzegtermijn is minimaal een jaar en ook hier moeten direct de redenen worden gegeven waarom wordt opgezegd. De wet stelt dat beëindiging van de huurovereenkomst op deze manier mogelijk is indien de huurder zich niet als goed huurder gedraagt, in geval van eigen gebruik en in geval van renovatie.

Nadat het beëindigen van de huurovereenkomst door opzegging, zal de verhuurder zich ook hier tot de rechter moeten wenden inden de huurder niet vrijwillig wil meewerken aan de beëindiging. De rechter bekijkt of er om een goede reden is opgezegd. Indien dat het geval is, zal de rechter tevens de datum van ontruiming vaststellen.

Overige gebouwde onroerende zaken

Onder ‘overige gebouwde onroerende zaken’ vallen voornamelijk kantoorpanden. Echter, ook ander overig gebouwd onroerend goed is mogelijk. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld tuinhuisjes of verenigingsgebouwen.

De enige extra regel die er is voor overige gebouwde onroerende zaken gaat over de ontruimingsbescherming. Na het beëindigen van de huurovereenkomst, is het namelijk niet zomaar mogelijk om de huurder te ontruimen.

Voordat ontruiming kan plaatsvinden, zal eerst ontruiming moeten worden aangezegd. Gedurende twee maanden daarna, heeft de huurder de mogelijkheid om om uitstel te verzoeken bij de rechter. Dat uitstel kan worden gegeven voor maximaal een jaar, maar verlenging is mogelijk.

Pas als het uitstel is afgewezen óf wanneer er geen uitstel wordt gegeven en er alsnog naar de rechter wordt gegaan, kan de daadwerkelijke ontruiming plaatsvinden.