Erfpacht is een beperkt recht, waarbij het eigendom in handen van de oorspronkelijke eigenaar blijft, terwijl een aantal rechten die daar normaal gesproken bij horen in handen van een ander komen. Dit artikel gaat over erfpacht: Wat is erfpacht eigenlijk? Wat zijn bekende voorbeelden van erfpacht? Hoe komt erfpacht ten einde?
Erfpacht
Volgens de wet is erfpacht een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Dit houdt dus in dat erfpacht ervoor zorgt dat een ander dan de eigenaar de onroerende zaak onder zich mag hebben én deze mag gebruiken (waaronder bebouwen, het gebouwde huis bewonen et cetera).
Wanneer er sprake is van erfpacht, kan in de akte van vestiging een canon worden opgenomen. Een erfpacht-canon houdt in dat de erfpachter aan de eigenaar op terugkerende tijdstippen een geldsom moet betalen.
Ten slotte verdient het hier specifiek aandacht dat er kan worden afgeweken van de meeste wettelijke bepalingen over erfpacht. Staat er in de akte van vestiging een tegenstrijdige bepaling, dan geldt die meestal.
Plichten bij erfpacht
De erfpachter is verplicht om de eventuele canon te betalen, maar heeft nog meer verplichtingen. Zo mag hij zonder toestemming van de eigenaar geen andere bestemming aan de zaak geven of in strijd met de bestemming handelen.
Daarnaast is de erfpachter verplicht om herstellingen te verrichten en lasten te dragen die te maken hebben met de verpachte zaak. Dit geldt voor zowel de gewone herstellingen en lasten als om buitengewone herstellingen en lasten. Wanneer buitengewone herstellingen nodig zijn moet hij de eigenaar van de zaak inlichten en hem de mogelijkheid geven deze herstellingen te verrichten. De eigenaar is daartoe niet verplicht!
Rechten bij erfpacht
De erfpachter heeft het hetzelfde genot als de eigenaar zou hebben. Zo zijn vruchten die tijdens de duur der erfpacht zijn afgescheiden of opeisbaar zijn geworden (denk bijvoorbeeld aan huurinkomsten) voor de erfpachter. Voordelen van onroerende aard komen toe aan de eigenaar.
De erfpachter mag de zaak waarop het erfpacht rust wederom verpachten aan iemand anders. Uiteraard kan hij daarbij niet meer bevoegdheden doorgeven aan de ondererfpachter dan dat hij zelf had. Bij het einde van de erfpacht, gaat ook de ondererfpacht teniet. Ook mag de erfpachter de onroerende zaak verhuren aan een derde.
Ten slotte heeft hij de bevoegdheid om onder andere gebouwen en beplanting weg te halen die door hemzelf of een voorganger onverplicht zijn aangebracht. Vaak kan dit overigens niet, omdat in de akte van vestiging van de erfpacht is opgenomen dat het bebouwen van een bepaald stuk grond verplicht is.
Voorbeelden van erfpacht
Erfpacht komt regelmatig voor bij grond die gemeentes in bezit hebben. Voor de gemeente heeft dat als voordeel dat ze gemakkelijk de inrichting van het erf kunnen beïnvloeden door dit op te nemen in de akte van vestiging. Bij latere erfpachters blijft deze verplichting gewoon bestaan.
Daarnaast kan de gemeente financieel profiteren van deze constructie. Eventuele waardestijgingen van de grond komen voor rekening van de gemeente op het moment dat de erfpacht afloopt. Uiteraard geldt dit ook voor waardedalingen. Daarnaast is er een mogelijkheid tot het afspreken van een erfpachtcanon, die een vaste stroom van inkomsten genereert.
Erfpacht is onder andere te vinden in Amsterdam (Amsterdam-Buitenveldert) en bij het grootste deel van de IJsselmeerpolder.
Einde erfpacht
Een van de verschillen met het beperkte recht van vruchtgebruik is dat het recht van erfpacht niet eindigt bij het overlijden van de erfpachter. Het recht van erfpacht is overerfbaar. Wel kan de erfpacht op andere manieren ten einde komen.
Opzegging van de erfpacht is een van de andere manieren om een einde te maken aan het recht van erfpacht. De erfpacht kan worden opgezegd door de erfpachter wanneer dit in de akte van vestiging staat. De erfpacht kan worden opgezegd door de eigenaar wanneer de erfpachter twee achtereenvolgende jaren de erfpachtcanon niet betaalt of wanneer hij in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van andere verplichtingen. Opzegging kan geschieden door het betekenen van een exploot (een deurwaarder gaat met het stuk langs de deur bij de wederpartij en laat tekenen voor ontvangst). Opzegging gebeurt minstens een jaar van tevoren, tenzij er sprake is van tekortschieten in de verplichtingen door de erfpachter of van het niet betalen van de erfpachtcanon, dan is de termijn een maand.
Daarnaast is het mogelijk dat de erfpacht ‘afloopt’. De duur van de erfpacht kan namelijk in de akte van vestiging geregeld worden. Daarbij moet wel worden opgelet dat de dat de erfpachter de zaak heeft ontruimd op dat tijdstip. Is dat niet het geval, dan blijft de erfpacht doorlopen, tenzij de eigenaar uiterlijk zes maanden na het aflopen van de erfpacht laat blijken dat hij de erfpacht als geëindigd beschouwt. Doet hij dat niet, dan kan de erfpacht enkel nog worden opgezegd met inachtneming van de regels die bij opzegging gelden.
Ten slotte is het mogelijk dat de erfpacht wordt opgezegd omdat er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Dit kan enkel 25 jaar of langer na het vestigen van het beperkt recht en moet via de rechter gebeuren.
Vergoeding na einde erfpacht
Wanneer de erfpacht tot zijn einde is gekomen, heeft de voormalige erfpachter recht op vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die hij heeft neergezet. Dit soort zaken die van de eigenaar of van een eerdere erfpachter zijn overgenomen moeten ook worden vergoed.
Er is kan worden opgenomen in de akte van vestiging dat er geen recht op vergoeding is wanneer de erfpacht een andere bestemming had dan woningbouw, wanneer de erfpachter de zaken niet zelf heeft bekostigd, wanneer de erfpacht is geëindigd door opzegging van de erfpachter en wanneer hij de zaken had kunnen wegnemen omdat ze onverplicht waren aangebracht.
Wordt de verschuldigde vergoeding niet betaald, dan kan de erfpachter wachten met het overdragen van de zaak totdat dit wel is gebeurd, hij heeft een zogenaamd retentierecht.
Erfpacht – Conclusie
Erfpacht is een beperkt zakelijk recht om de zaak van een ander te houden en te gebruiken. Het is mogelijk dat daar een periodieke vergoeding voor moet worden betaald, de canon. Erfpacht komt regelmatig voor bij gemeentes, die grond uitgeven in erfpacht, waardoor ze een aantal voordelen hebben, waaronder het kunnen opleggen van verplichtingen aan de erfpachter.
De in dit artikel besproken regelingen zijn wettelijke regelingen. De wet geeft daarnaast aan dat veel (niet alle) van deze regels aan de kant kunnen worden gezet in de akte van vestiging. Het is dus verstandig om bij onduidelijkheden altijd naar de akte van vestiging te kijken. Zijn er juridische problemen rondom de erfpacht, dan is het vaak verstandig om een jurist in te schakelen, ook gezien de grote belangen die er vaak mee gemoeid zijn.
