Wanneer er een bouwwerk zoals een schuur op een stuk grond wordt gebouwd, vindt er normaal gesproken ‘natrekking’ plaats: de eigenaar van het stuk grond wordt ook eigenaar van het bouwwerk. Uiteraard zijn er genoeg situaties te bedenken waarin natrekking niet wenselijk is. In die situaties biedt het beperkte recht van opstal uitkomst.
In dit artikel wordt bekeken wat een recht van opstal precies is, hoe het tot stand komt, wat de verdere rechten en verplichtingen zijn en hoe een recht van opstal ten einde komt.
Opstal
Volgens de wet is het recht van opstal een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Dat wil dus zeggen dat het recht van opstal afwijkt van de normale regels van natrekking: is er een recht van opstal, dan kan die rechthebbende deze zaken in eigendom hebben zonder dat hij eigenaar is van de grond.
Het recht van opstal kan een zelfstandig recht van opstal zijn en een afhankelijk recht van opstal. Het eerste betekent dat het op zichzelf staat, terwijl het tweede, het afhankelijke recht, inhoudt dat het afhankelijk is van een ander recht, zoals bijvoorbeeld erfpacht (maar ook bijvoorbeeld huur of pacht). Gaat de erfpacht dan bijvoorbeeld teniet, dan gaat het recht van opstal ook teniet. Ook overdragen van het recht is dan niet zonder overdracht van het andere recht mogelijk.
Het recht van opstal kan ontstaan door vestiging (bij de notaris) en door verjaring (10 jaar in geval van goede trouw, 20 jaar als goede trouw niet aanwezig is).
Rechten en verplichtingen bij het recht van opstal
Bij een recht van opstal behoren ook rechten en verplichtingen van zowel de ‘opstaller’ als de ‘bloot eigenaar’. De wet geeft vrijwel geen verplichtingen aan die de beide partijen ten opzichte van elkaar hebben.
Een groot gedeelte van deze rechten en plichten wordt geregeld in de akte van vestiging: dit gaat van het terugkerend betalen van een geldsom omdat het recht van opstal er is tot het gebruiken, aanbrengen en wegnemen van de gebouwen, werken en beplantingen waar het recht van opstal over gaat.
Einde afhankelijk recht van opstal
Een recht van opstal kan op verschillende manieren ten einde komen. Hierbij is het van belang om een onderscheid te maken tussen het zelfstandig recht van opstal en het afhankelijk recht van opstal.
In het geval van een afhankelijk recht van opstal volgt het recht van opstal het recht (bijvoorbeeld erfpacht of huur) waar het aan verbonden is: gaat dat recht teniet, dan gaat ook het recht van opstal teniet.
Einde zelfstandig recht van opstal
Een zelfstandig recht van opstal kan op een aantal verschillende manieren tot een einde komen. Dit kan allereerst het geval zijn doordat er sprake is van opzegging. Opzegging is mogelijk tenzij er in de akte van vestiging iets anders is bepaald. Door de eigenaar mag worden opgezegd wanneer de opstaller in verzuim is om de retributie te betalen of in ernstige mate tekortschiet in het nakomen van andere verplichtingen. Opzegging van het recht van opstal moet een jaar voor het tijdstip van opzegging worden gedaan, tenzij er sprake is van de omstandigheden uit de vorige zin, dan is één maand voor het tijdstip van opzegging voldoende.
Daarnaast kan het einde van een zelfstandig recht van opstal worden ingeluid doordat de duur van het recht is afgelopen. Is het recht voor dertig jaar overeengekomen in de akte van vestiging, dan stopt het recht na dertig jaar. Het recht van opstal blijft echter doorlopen wanneer deze tijd is verstreken en de opstaller heeft de zaak op dat tijdstip niet ontruimd, tenzij de eigenaar kenbaar maakt dat hij het recht als geëindigd beschouwt. Is dat niet het geval en blijft het recht doorlopen, dan kunnen beide partijen het recht enkel nog opzeggen zoals hierboven beschreven is.
Ten slotte kan het recht van opstal worden opgeheven door de rechter. Die kan dat doen op grond van onvoorziene omstandigheden, maar wel enkel wanneer het recht van opstal ouder is dan 25 jaar.
Wanneer het recht van opstal tenietgaat, heeft de opstaller de bevoegdheid om de gebouwen, werken en beplantingen weg te nemen zolang hij deze heeft overgenomen van de eigenaar of deze onverplicht zijn aangebracht. Hij moet de onroerende zaak (de grond) wel weer terugbrengen in de oude toestand. Haalt hij de gebouwen, werken en beplantingen niet weg aan het einde van het recht van opstal, dan worden deze eigendom van de eigenaar van de grond.
Opstal – Conclusie
Het recht van opstal is een beperkt recht waarbij de opstaller gebouwen, werken of beplantingen mag aanbrengen op de onroerende zaak van een ander, maar waarbij deze niet automatisch eigendom worden van de eigenaar van de onroerende zaak. Het recht van opstal kan ontstaan door vestiging via een notariële akte en door verjaring. Wanneer er sprake is van vestiging zullen veel van de verplichtingen van de opstaller en de eigenaar in deze akte van vestiging staan. Ook kunnen daarin veel uitzonderingen op wettelijke regels worden gemaakt.
Wanneer er problemen zijn rondom een recht van opstal die onoverkomelijk zijn, zowel van de zijde van de eigenaar als van de zijde van de opstaller, kan het verstandig zijn om een jurist te raadplegen. Doe dit zo snel mogelijk, hoe eerder hij of zij een blik op de zaak heeft kunnen werpen, hoe beter uw belangen behartigd kunnen worden.
