Een van de overeenkomsten waar veel mensen wel eens mee te maken krijgen, is de huurovereenkomst. Vaak betreft het een woonhuis, soms betreft het ook iets anders.
Dit artikel gaat over de huurovereenkomst. Wat is huur precies? Welke verschillende huurovereenkomsten zijn te onderscheiden? Wat zijn de (basis) rechten en plichten van huurder en verhuurder?
Huur – Huurovereenkomst
Wanneer het gaat om huur, denken veel mensen al direct aan het huren van gebouwen: woonhuizen, appartementen of bedrijfspanden. Hoewel huur vaak in die zin wordt gebruikt, kunnen ook andere zaken worden gehuurd en verhuurd, zoals grond of roerende zaken (auto’s, videobanden, boeken, stoelen et cetera).
Waar het bij huur om gaat, is dat de verhuurder, zich verbindt om de huurder (een gedeelte van) een zaak in gebruik te geven. Daarvoor verwacht de verhuurder dan wel een tegenprestatie: de huurprijs.
De wet: soorten huur en huurovereenkomsten
De wet onderscheidt drie soorten huurovereenkomsten en geeft voor elk soort eigen regels:
- Algemene huurovereenkomsten: regels die gelden voor alle huurovereenkomsten.
- Valt een huurovereenkomst in zowel deze categorie als in een van de andere twee categorieën, dan gaan de regels in de andere categorie voor, als ze elkaar tegenspreken.
- Onder meer de huur van roerende goederen en voor bedrijfspanden die niet bestemd zijn voor detailhandel en horeca, wordt geheel door deze categorie regels bepaald.
- Huurovereenkomsten voor woonruimte: huur van woonruimte die niet naar zijn aard van korte duur is.
- Deze categorie geldt voor vrijwel alle normale huurovereenkomsten van woonhuizen en appartementen.
- Deze regels zijn strenger dan de algemene regels, omdat het gaat om particulieren én het gaat om hun woonhuis (hoog belang, weinig juridische kennis/ervaring).
- Huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte: huur van een bedrijfspand dat is bestemd voor onder meer kleinhandelsbedrijven (ook wel ‘detailhandel’ genoemd), restaurants, café’s, hotels.
- Deze regels zijn strenger dan de algemene regels, omdat het voor deze groep bedrijven erg ingrijpend is als ze weg moeten. Een juristenkantoor kan redelijk gemakkelijk verhuizen bij opzegging van de huur door de verhuurder (en valt dus niet onder deze groep), terwijl een caféhouder waarschijnlijk veel klanten kwijtraakt daardoor.
In dit artikel zullen we enkel de regels voor de algemene huurovereenkomst bekijken, maar zoals hierboven al is aangegeven: die gelden ook (gedeeltelijk) voor huur van woonruimte en huur van bedrijfsruimte.
Let op: Van belang is tevens, dat het huurrecht niet altijd dwingend recht recht is. Dat wil zeggen, dat van sommige van deze bepalingen rechtsgeldig kan worden afgeweken in de huurovereenkomst (en van anderen is afwijking niet toegestaan). Het is daarom van belang om altijd de huurovereenkomst erbij te pakken in een specifiek geval om te zien of er afwijkingen van de wet in staan (en eventueel een jurist te laten kijken of die afwijkingen zijn toegestaan, of niet).
Verplichtingen van de verhuurder bij huur
Uiteraard heeft een verhuurder een aantal verplichtingen bij het aangaan van de huur en gedurende de tijd dat de overeenkomst loopt. De belangrijkste (en de gevolgen ervan) noemen we hierna.
Huur = Ter beschikking stellen gehuurde
De belangrijkste verplichting van de verhuurder is uiteraard dat hij de gehuurde zaak ter beschikking van de huurder moet stellen. Een gehuurde woning waarvan de huurder geen sleutel heeft of een gehuurd boek dat de verhuurder niet wil afgeven, zijn immers nutteloos voor de huurder.
Gebreken gehuurde
Daarnaast mag de huurder verwachten dat hij van de verhuurder een zaak zonder gebreken krijgt. Een boek waarvan de helft van de pagina’s ontbreken of een woning met een flink schimmelprobleem voldoen (over het algemeen) niet aan de verwachtingen die de huurder van het verhuurde mocht hebben.
Zijn er toch gebreken, dan moet de verhuurder die in beginsel verhelpen, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven zijn vereist die niet gevergd kunnen worden van de verhuurder. Kleine herstellingen moet de huurder echter zelf oplossen, net als gebreken waarvoor hij aansprakelijk is. Kortom: een groot schimmelprobleem dat al in de woning aanwezig was, is iets voor de verhuurder, maar een klein beetje schimmel of schimmel die is ontstaan doordat de huurder zelf nooit zijn verwarming stookt en nooit een raam opent, hoeft de verhuurder niet op te lossen.
Verhuurder lost gebreken niet op?
Denkt de verhuurder: ‘Ik los mooi niets op’, terwijl hij dat wel verplicht is, dan mag u zelf het probleem oplossen en de redelijke kosten daarvan bij de verhuurder in rekening brengen. Dat mag ook door het in mindering te brengen op de huurprijs (en dat is handig, want als de verhuurder het probleem niet wil oplossen, wil hij meestal ook niet betalen).
Gebreken die de verhuurder moet oplossen, leveren ‘vermindering van huurgenot’ op. De huurder kan op basis daarvan een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen (groot gebrek, grote vermindering huur, klein gebrek, kleine vermindering huur), vanaf het moment dat de verhuurder behoorlijk in kennis is gesteld van het gebrek of het moment waarop de verhuurder wist dat er een gebrek was dat hij moest repareren.
Verplichtingen van de huurder bij huur
Behalve de verhuurder, heeft ook de huurder plichten. Het gaat dan onder meer om het volgende.
Betalen huurprijs
De basis van de huurovereenkomst is uiteraard, dat de huurder huur moet betalen. Dat moet gebeuren op de manier en op de momenten waarop dat met de verhuurder is afgesproken.
Gebruik van het gehuurde
Ondanks dat het gehuurde niet van hem is, moet de huurder zich wel als een goed huurder gedragen. Hij mag het gehuurde niet kapot maken of kwijt maken.
Daarnaast mag de huurder niet zomaar iets anders doen met het gehuurde, als dat is overeengekomen. Is er niets afgesproken, dan mag hij enkel met het gehuurde doen waar het gehuurde ‘naar zijn aard’ voor bestemd is (een busje om iets te transporteren, een boek om te lezen, een woning om in te wonen).
Zomaar veranderingen aanbrengen in of aan het gehuurde die niet gemakkelijk aan het einde van de huur ongedaan kunnen worden gemaakt, is niet toegestaan. Uiteraard is dat weer wel toegestaan als de verhuurder ermee instemt. Eventueel kan die instemming ook via de rechter verkregen worden.
Kleine reparaties
Grote reparaties moet de verhuurder uitvoeren, kleine reparaties doet de huurder. Logisch ook, want als de verhuurder voor elk kraanleertje opgetrommeld wordt, is het einde zoek. De kleine reparaties moet de huurder trouwens ook zelf betalen.
De huurder hoeft trouwens geen kleine gebreken te verhelpen die zijn ontstaan doordat de verhuurder is tekort geschoten in zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken. Denk bijvoorbeeld aan de verhuurder die wateroverlast niet snel genoeg aanpakt, waardoor uiteindelijk ook een stuk muur opnieuw gewit moet worden.
Gebreken die de huurder aan de zaak ontdekt en die hem in zijn genot van de zaak storen, moet hij zo snel mogelijk aan de verhuurder doorgeven. Doet hij dat niet, dan is hij verplicht om schade die daaruit ontstaat (dus schade doordat hij niet op tijd aan de bel heeft getrokken) te vergoeden.
Schade
Als er schade ontstaat doordat de huurder zich niet aan de huurovereenkomst houdt, is hij daarvoor in beginsel aansprakelijk en zal hij die moeten vergoeden.
Als er schade is, dan wordt zelfs vermoed dat deze komt doordat de huurder zich niet aan de huurovereenkomst houdt. Hij kan dat vermoeden wél weerleggen.
Gebruik door anderen
De huurder, mag hetgeen hij huurt aan iemand anders in gebruik geven, tenzij hij had moeten weten dat de verhuurder het daar om een goede reden niet mee eens zou zijn.
Zorgen die anderen voor schade aan het gehuurde, dan blijft de huurder daarvoor aansprakelijk.
Beëindiging van de huur
Beëindiging huur
De huur eindigt op het moment dat hij voor bepaalde tijd is aangegaan en die tijd is verstreken. Blijft de huurder echter het gebruik van het gehuurde behouden met goedvinden van de verhuurder, dan wordt de overeenkomst voor onbepaalde duur verlengd.
Een huur die voor onbepaalde tijd is aangegaan (of is verlengd) eindigt door opzegging van de huur, met inachtneming van de opzeggingstermijn.
Gebreken die de verhuurder niet verplicht is om te verhelpen, maar die wel het genot van de huurder geheel onmogelijk maken, leveren een mogelijkheid voor de huurder op om de huur te ontbinden. Ook andere gebreken kunnen die mogelijkheid opleveren.
De huur van een gebouw kan vanuit de verhuurder worden ontbonden indien de huurder is tekortgeschoten in zijn verplichtingen. De verhuurder moet daarvoor over het algemeen wel nog eerst naar de rechter. Ook het verstoren van de openbare orde vanuit het gebouw kan een reden voor ontbinding van de huurovereenkomst zijn.
Werkwijze einde huur
Tegen het einde van de huur van een onroerende zaak (een woning bijvoorbeeld), moet de huurder toelaten dat de verhuurder een bord in de tuin zet (of andere gebruikelijke kennisgevingen aanbrengt, zoals bijvoorbeeld een poster), om zo de zaak opnieuw te verhuren of te verkopen. Ook bezichtiging door gegadigden moet de huurder toelaten.
Eindigt de huur, dan moet de huurder de verhuurder het gehuurde weer ter beschikking stellen. Dat kan simpelweg teruggave van een boek zijn, maar kan ook ontruiming en sleuteloverdracht van een huis zijn.
De staat van het gehuurde, moet hetzelfde zijn als de staat waarin deze is aanvaard (en eventueel is vastgelegd in de huurovereenkomst). De huurder kan door hem gedane veranderingen en toevoegingen weghalen, maar is dat niet altijd verplicht. Voor veranderingen waardoor de verhuurder ongerechtvaardigd verrijkt wordt (bijvoorbeeld het stukadoren van een zéér slechte muur), kan aan de verhuurder een vergoeding worden gevraagd.
Levert de huurder het gehuurde niet op/af, dan mag de verhuurder de huurprijs doorrekenen én eventueel een extra bedrag aan schadevergoeding. Uiteraard moet hij dan wel meer schade hebben geleden dan enkel het niet ontvangen van de huur.
Huurovereenkomst – Conclusie
De huurovereenkomst is met veel regels omgeven. Zoals gezegd, zijn de bovenstaande regels slechts de algemene regels. Voor huur van bepaalde bedrijfsruimte én voor woonruimte zijn er nog aanvullende regels (en sommige afwijkende regels). Tevens moet ook altijd de huurovereenkomst in het oog worden gehouden: afwijking van bovenstaande regels is soms mogelijk.
Heeft u een conflict met huurder of verhuurder en komt u er zelf niet uit, dan is het verstandig om een jurist in te schakelen die verstand heeft van de huurovereenkomst en het huurrecht. Doe dat het liefst zo snel mogelijk, want dat levert de grootste kans op een gunstige uitkomst op.
